房地产行业处于多重变革过程中，国内不动产信托投资基金（Real Estate Investment Trust，简称REITs）的加快速度进行发展，取得令人瞩目的成绩。

  据戴德梁行今日披露的数据，截至2025年12月31日，全市场上市基础设施公募REITs产品共78只，总发行规模约2200亿元，新增规模与2024年大致持平，REITs产品新增20只，发行额600亿元。

  数据显示，2025年国内发行的公募REITs募资规模约600亿元，金额上与2024年基本持平；按发行单数，2024年发行29单，2025年发行20单。

  公募REITs证券交易市场分板块来看，以购物中心为代表的消费类基础设施以及保障性租赁住房涨幅较高，而产业园板块的基础设施证券交易市场表现相对偏弱。

  此外，2025年成为机构间REITs（持有型不动产ABS）长足发展的大年。

  机构间REITs产品的底层资产最重要的包含工业生产厂房、购物中心、涵盖优质写字楼及配套商业的城市综合体、IDC数据中心，租赁住房等多种资产类型。截至2025年12月31日，持有型不动产ABS累计发行规模约475亿元，产品数量22只，其中2025年新增发行16单，而2024年只有5单。

  “2025年是我国基础设施REITs从‘常态化发行’向‘高水平质量的发展’转变的标志性一年，长期资金市场多层次REITs显现出长足繁荣的发展形态趋势。需要我们来关注的是，REITs底层资产大幅度扩容到几乎全品类，商业不动产REITs开启试点，机构间REITs更是实现爆发式增长，2025年16单的发行数量较往年5单实现三倍增长。”戴德梁行华东区估价及顾问服务部执行董事、中国REITs联盟理事顾悦如表示。

  一家银行机构研究员指出，当前房地产行业正处于从开发逻辑向经营逻辑转型的关键窗口期，证券化不仅是融资方式的转变，更是资产价值发现机制的重构。

  据戴德梁行监测数据，截至2025年四季度，北上广深四个一线城市，存量优质写字楼总存量高达4760万平方米。而商业不动产REITs试点，被认为是顺应市场变化的重要举措，为持有大量优质商办物业的公司可以提供了崭新的融资和退出渠道。

  “通过REITs、私募基金等工具，不动产的现金流、运营效率表现，将直接转化为长期资金市场定价依据，这也对资产持有方运营资产能力，提出更加高的要求。”上述研究员表示。

  业内人士认为，在基础设施REITs试点经验的坚实基础上，证监会版的商业不动产REITs推出试点，恰逢其时。

  “市场有望在2026年，看到首批产品发行落地。这不仅会在资产版图上补足优质商业写字楼以及星级酒店资产这两枚拼图，而且实实在在为多层次REITs市场的持续提质扩容并与国际成熟长期资金市场接轨，提供了重要路径。”顾悦如补充道。

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